.png)
Mặt bằng bán lẻ đứng trư���c nguy cơ bội thực nguồn cung
Bùng nổ trọng tâm may loc nuoc gia dinh mua sắm phía Đông Sài Gòn
Theo thưa của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý II vừa qua, giá thuê mặt văn bằng bán sỉ đã giảm thêm 5% so với cùng kỳ năm 2014. Theo dự báo, nguồn cung được công bố đến năm 2020 đã tăng vọt lên 1,5 triệu m2 sàn, tăng khoảng 200% so với hiện nay.Trong khi đó, một nghiên cứu cập nhật đến tháng 8/2015 của Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung mặt văn bằng bán sỉ đã đi vào hoạt động tại Tp.HCM hiện vào khoảng 940.000 m2. Dự kiến đến cuối năm nay, thị trường sẽ có thêm trên dưới trên 200.000 m2 sàn đến từ 10 dự án bán lẻ.
Khảo sát của VnExpress tại khu vực trục đô thị phía Đông Sài Gòn cũng cho thấy, trong nửa đầu năm nay, diện tích sàn TTTM ở các khu mua sắm tại khu vực quận 2, 9, Thủ Đức và Bình Thạnh được chủ đầu tư công cha rầm rộ. Dự kiến, sẽ có ít nhất khoảng 300.000 m2 sàn thương mại mới là ti tỉ đế của hàng xê ri đề án nhà ở sẽ đi vào hoạt động trong thời đoạn 2015-2018.Sự bùng nổ nguồn cung thương mại mới này được cho là do cuộc đua ăn theo hạ tầng tại khu Đông vốn đang được Tp.HCM đầu tư rầm rộ. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận tại những trung tâm mua sắm hiện hữu trong khu vực này cho thấy tình trạng vắng khách vẫn phổ biến, ngoại trừ những ngày cuối tuần lượng khách có cải thiện chút ít.
Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đưa ra dự báo, khoảng 300.000 m2 sàn thương mại mới đang được ban bố huyễn hoặc đang xây dựng có vẻ đang phát triển với tốc độ quá nhanh. Thực tế các TTTM thường phát triển chậm hơn so với bất động sản nhà ở. "Vì vậy, việc đổ vốn vào quy hàng trăm nghìn m2 bán lẻ thế này còn mang ý chí chủ quan và nhiều khả năng sẽ dẫn đến bội cung hoặc có thể bị chắt lọc dần".Khu Nam Sài Gòn, một đối trọng khá nặng ký với trục phía Đông hiện cũng may loc nuoc tot nhat ghi nhận diện điển tích mặt bằng bán lẻ không ngừng tăng lên. Theo thống kê của Savills Việt Nam, khu vực này tập trung một lượng lớn nguồn cung lớn mặt bằng bán lẻ hiện hết sức (trung tâm mua sắm, siêu thị) đang hoạt động với khoảng 151.000 m2. Chỉ tính riêng khu vực Phú Mỹ Hưng đã chiếm khoảng 40% tổng diện tích, tương đương khaongr 60.000m2 sànmặt văn bằng bán lẻ hiện đại. Dự báo, đến cuối năm 2016, khu Nam Sài Gòn sẽ có thêm trên dưới 80.000m2 sàn bán lẻ, phần lớn đến từ cụm vô vàn đế bán lẻ của các đề án chung cư cao tầng.
Khảo trung thành cho thấy, lõi bán sỉ của khu Nam hiện đang tập trung ở 3 trọng tâm gồm SC Vivo City (khoảng 41.000 m2), Crescent mall (khoảng 45.000 m2) và Parkson Paragon (khoảng 12.800 m2), còn lại những khu mua sắm khác có quy mô không đáng kể. Tuy nhiên, một thực trạng dễ nhận thấy ở các điểm mua sắm này là khá vắng vẻ khách lui tới vào danh thiếp ngày trong tuần.
Các TTTM hiện nay đang ra sức giảm giá nhằm kích cầu. Ảnh: Vũ Lê
Ông Đực cũng đánh giá, thời điểm này là quá sớm để đổ xô đầu tư dàn trải vào danh thiếp đề án khu thương mại, nhất là khi sức mua vẫn còn rất kì hạn chế, đồng cân tập trung ở một số trung tâm lớn. Ngoài ra, các khu mua sắm có vị trí quá gần nhau cũng là một nhược điểm lớn. Ông Đực phân tích, thay do rần rộ đầu tư vào mặt văn bằng bán lẻ kiểu chạy theo phong trào, danh thiếp nhà đầu tư tiền cho nên bổ sung một số điểm mua sắm tại những vị trí còn thiếu huyễn hoặc cửa ngõ chiến lược.
"Ngay cả những TTTM có vị trí rất đắc địa tại khu vực quận 1, Tp.HCM còn đang phải đối mặt với cảnh ế ẩm, người bán nhiều hơn người đi xem. Mặt bằng trên đất vàng còn phải chật vật chuyển đổi mô hình để lôi kéo khách thì những khu vực mới như khu Đông, khu Nam không nên phấn chấn thái quá", ông Đực nhấn mạnh.Bàn về nguyên nhân gây bội thực nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM, ông Đực lý giải, chủ chốt của vấn đề chính là ở chỗ hiện đang có quá nhiều đề án nhà ở dành diện điển tích sàn cho hoạt động bán lẻ. Nói cách khác, mặt văn bằng thương mại đang bị bố trí một cách tùy tiện, bất hợp lý, thiếu cảnh báo rủi ro.
Theo vị chuyên gia này, sai trái của các nhà đầu tư là phát triển dự án nhà ở nào cũng cho thêm khối đế thương nghiệp dịch vụ mê hoặc khu thương nghiệp riêng. Quy mô nhỏ thì cũng từ 5.000-10.000 m2 sàn, lớn hơn có khi vài chục nghìn m2 sàn, cứ thế lũy kế tăng dần theo năm tháng. Nhất là danh thiếp đề án này lại nằm san sát nhau, đan xen với những TTTM hoành tráng thành ra càng phải chịu áp lực vì diện tích mặt văn bằng bán sỉ dư thừa lớn dần.Trong khi số mệnh ít chuyên gia lo ngại về kịch bản màu xám thì vẫn nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về mai sau của thị trường này. Đơn cử, GĐ bộ phận Cho thuê và Tư vấn bán sỉ của Cushman & Wakefield - bà Lê Thị Kim Hoa phân tích: "Nguồn cung tăng lên chắc chắn sẽ kéo phải chi thuê mặt văn bằng bán lẻ giảm xuống và khách quy hàng là người được hưởng lợi". Bà Hoa cho rằng, chính điều này sẽ tạo cho nên sự sôi động hơn cho thị trường, mang đến nhiều sự chọn lọc cho khách quy hàng đồng thời làm đa dạng hóa danh thiếp mô hình mới và khuynh hướng mới.
Theo bà Hoa, trong bối cảnh hiện nay, khi Việt Nam cấp tập chuẩn bị gia nhập đầu hàng xê ri các hiệp nghị tự bởi chưng xót thương mại, nhiều nhà bán lẻ từ bên ngoài sẽ tham dự vào thị trường 90 triệu dân này. Theo thống kê mới nhất của Viện thống nhất sáp nhập và liên minh (IMAA – một tổ chức theo dõi các thương xót vụ M&A trên toàn cầu), ngành bán lẻ và công nghiệp tiêu dùng hiện đang là khuynh hướng chủ đạo của hoạt động M&A Việt Nam thời đoạn năm 2014-2015. Theo đó, thị phần bán lẻ xâm chiếm tới 36% tổng phải chi trị danh thiếp thương xót vụ M&A.Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - PGĐ Bộ phận Tư vấn Công ty Savills Việt Nam cũng nhận định, so với danh thiếp đô thị lớn trong khu vực như Bangkok (khoảng 8 triệu m2), Singapore (khoảng 4 triệu m2), Kuala Lampur (khoảng 3 triệu m2), thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM hiện vẫn khá khiêm tốn (chưa tới 1 triệu m2). Đây cũng là lý bởi vì khiến ngành bán sỉ hiện cực kì của thành thị trẻ 10 triệu dân này vẫn đang tiếp tục tăng mạnh trong thời kì tới.
Hiện nay, khu vực vùng ven Tp.HCM là nơi tập trung dân số mệnh cực lớn nhưng mật độ sàn bán lẻ hiện tuyệt (siêu thị, trung tâm mua sắm) trên đầu người vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm. Đây đích thị là nguyên nhân khiến bà Khanh tin rằng, giản đồ ngành bán lẻ sẽ có khuynh hướng chuyển dịch xa dần khu trung tâm.Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản từng có kinh nghiệm quan trung thành thị trường bán lẻ tại Tp.HCM gần hai mươi năm, mật độ danh thiếp điểm bán sỉ toàn thành thị vẫn còn khá thấp, chưa đủ dữ liệu để có thể kỳ vọng vào sự tăng trưởng của ngành này. Đó chỉ là một phần nhỏ của tảng băng nhóm chìm, phần còn lại phụ thuộc vào vị trí, sức mua (khả năng chi trả) cùng với thị hiếu và thói quen tiêu dùng.
Vị chuyên gia này cho hay, không thể lấy quy mô mặt văn bằng bán lẻ của Tp.HCM để so sánh với các thành thị lớn khác trong khu vực rồi đưa ra đánh phải chi tiềm năng vì lên đường điểm và mô hình phát triển của mỗi đô thị hoàn toàn khác nhau. "Ngành bán lẻ nhìn chung cũng như nhà đầu tư, quản lý, quy hoạch mặt văn bằng bán lẻ Tp.HCM nói riêng cần có những nghiên cứu đồng bộ, khảo trung thành thực tiễn cụ thể, sinh động, như thế mới có trạng thái kì hạn chế nguy cơ khủng hoảng thừa, gây lãng chi phí xã hội", vị chuyên gia này khuyến nghị.
0 nhận xét: